[스크랩] 계약상특약사항
"민형사상 모든 책임진다"는 문구의 허와 실
부동산거래와 관련해서, ‘어떠한 약속을 틀림없이 지킨다’는 취지에서 이러한 약속을 지키지 않을 경우에 ‘민형사상 모든 책임을 진다’는 문구를 삽입하는 경우가 많다. 그 문구 그 자체만으로는 약속을 이행하지 않을 경우에 민사상으로나 형사상으로 가능한 모든 책임을 진다는 의미로 해석될 수 있어,
이러한 문구를 둔 약속에 대해서는 이를 지키지 않을 경우 대단한 불이익이 가해질 수 있는 것으로 굳게 믿는 것이 일반적인 관념이다.
그렇지만, 반드시 그런 것은 아니다.
예를 들어서, 임대차기간이 만료된 상황에서 임대인이 임차인을 명도하고자 하는데, 임차인의 간곡한 사정으로 ‘3개월만 영업한 후에 즉시 명도하겠다’는 다짐을 받고서, 이를 틀림없이 확인하는 차원에서 임차인에게서 그러한 내용의 각서를 받은 임대인이 있다고 하자.
그 임대인은 임차인의 이러한 약속을 확고하게 하기 위해 ‘이 약속을 지키지 않을 경우 민형사상 모든 책임을 진다’는 취지의 문구를 삽입하였다.
그런데 그럼에도 불구하고 임차인이 다시 약속을 지키지 않고 명도를 거부한다면 임차인에게
는 어떠한 불이익이 있을까? 문구상으로만 본다면, 대단한 불이익이 있을 것 같지만, 법원실무상으로는 별다른 제재를 가할 수 없는 것이 일반적이다. 왜냐하면, 민형사상 모든 책임을 진다는 문구의 통상적인 의미는, ‘민사상이나 형사상으로 인정되는 범위의 책임을 지겠다’는 것으로 해석할 수 밖에 없기 때문이다.
우선 민사적인 책임이라는 측면에서 본다면, 위와 같은 경우에 임차인으로서는 명도지연에 따른
통상적인 손해(기존의 월세 상당)만 부담하는 것이 일반적이고, 건물명도로 인해 임대인이 입게 되는
다른 손해에 대해서는 (임차인이 이러한 사정을 알거나 알 수 있었다고 하는 )특별한 사정이 없는 한
손해배상책임을 부담하지 않게 된다.
임차인의 명도지연으로 인하여 임차인 명도 이후에 더욱 많은 월세를 지급할 세입자와의 임대차계약이
무산되거나 계약체결이 지연된 경우 임대인에게 그 월세 차액 상당의 손해가 있다거나, 임차인 명도
이후에 새로이 건물을 신축해서 이를 매도하거나 임대하였을 경우에 얻게될 수익을 얻지 못하는 손해를
입은 경우 등과 같은 구체적인 경우에, 임대인이 입을 수 있는 이러한 손해들에 대해서 우리 민법하에
서는 “통상손해”가 아니라 “특별손해”라고 하여, 손해발생에 원인을 제공한 임차인이 이러한 사정을
알거나 알 수 있었을 경우에만 손해배상책임이 인정될 수 있게 된다.
그런데, 이러한 입증책임은 임대인에게 있으므로 이를 입증할 분명한 증거가 없다면 이를 손해배상받을
수 없게 되는데, ‘민형사상 모든 책임을 진다’는 문구만으로는 발생한 특별손해에 대해 당연히 배상받을 수는 없기 때문이다.
한편, 명도를 약속한 임차인이 이를 거부한다고 하여 이를 형사적으로 처벌하기도 곤란하다. 이러한 행위는 단순한 민사적인 계약불이행문제로 취급될 가능성이 크기 때문이다.
결국, 민형사상 모든 책임을 진다는 문구는 약속을 이행하지 않은 사람에 대하여 불이익을 가하기에는 매우 불완전할 수 있다는 것이다.
따라서,
약속이행을 철저하게 담보하기 위해서는 이와 같은 두리둥실한 문구가 아니라 보다 구체적인 불이익 내용을 특정하여 규정하는 것이 더 합리적일 수 있다. 즉, ‘언제까지 명도하지 않을 경우,
지체일수 하루당 1백만원씩의 위약금을 지급키로 한다’는 식의 문구가 바로 그것이다.
위에서 본 바와 같이 ‘민형사상 모든 책임을 진다’는 문구만으로는 약속위반에 대한 효과적인 대응책이 되지 못할 수도 있다는 사실을 정확하게 인식할 필요가 있는 것이다.
그러므로 우리가 계약서를 작성할때에 절대 유의할점은 두리뭉실한 문구가 아니라 앞으로 발생할수
있는 분쟁의 소지가 있는것은 귀찮아 하지말고 특약 단서조항에 구체적이고도 뚜렸하게 필히 기재를 해야함을 명심하시기 바랍니다. 그럼 제가 실무에 그동안 임하면서 보편적으로 많이 사용하는 단서 조항을 한 예로나열하오니 초보자 께서는 실무에 잘 응용해 보시기 바랍니다.
* 다가구,다세대등 신축중이거나 일반 전세계약시:
1, 신축중인 건물로서 계약일 현재 미준공, 미등기상태이며 입주전 준공및 등기완료하기로 한다.
2, 현 건물은 등기 신청중이며 임대인 2000만원(실융자금액,혹은 실제융자금액 확실히 기재)
융자 설정하는 조건임.
3, 융자금 없는상태의 계약이며 등기공부상 하자시 해약하는조건임.(등기부 등본 확인 못하고 계약
시)
4, 상기 계약금중 계약일 현재 일백만원 지불하고 게약금 잔액은 공부상 하자 없을시 은행 송금하는
조건임.(등기부 등본 확인 못하고 계약시)
5, 중도금이나 잔금, 이사일자는 쌍방 합의하여 앞당길 수 있다.
6, 임대인은 잔금 수령즉시 잔금 금액 만큼 감액등기하기로 한다.(근저당금액이 많아 불안할때)
7,정해진 날짜내에 근저당을 말소해야 본 계약이 유효한 것으로 한다.
*상가임대차:
1, 현시설 상태의 계약이며 계약 해지시 임차인은 원상복구 하여야한다.(이 조항은 임대인에게는
아주 유리한 조항이며 임차인에게는 아주 불리한 조항이됩니다.인테리어비용,시설비등을 유익비
로 인정받지 못하므로 임대인에게 유익비상환청구권을 행사 할수없음. 유익비란 시설비를 투자
한 결과 건물의 객관적 가치 증가한 경우를 말함)
2, 잔금일은 임차인 사정에 따라 앞 당길수 있으며 잔금일이 임대 개시일이며 월 임대료는 선불로
하고 매월잔금 지급일자에 임대인통장에 입금키로 한다.
3, 업종은 컴퓨터,광고대행업이며 임대인 허락없이 타업종으로 전환할수없다.( 기재 않으면나중
분쟁소지 있음)
4, 권리금 계약시: 다른 권리 사항및 보증금과 월세과 일치하지 않을 경우 본 권리금 계약을 무효로
한다. 인계될 시설물을 구체적으로 나열 할것.
*매매:
1, 별도의 측량없이 공부상 매매로서 공부상의 표시와 일치하지 않을 경우 이의 제기및 증감 청구
를 하지 않는다.
2, 매수인은 매도인의 임대인의 지위에 대하여 승계한다.
3,주택융자금은 매수인이 잔금시 승계하고 차액은 정산한다. (주의:융자금을 잔금으로 대체시 해당
융자만 인수한다는 "면책적 채무 인수처리"를 해당 은행에서 해야 한다.포괄근저당이 되어 있
을 수 도 있다.)